Der Kauf einer Wohnung von einem Bauträger ist einer der wichtigsten Momente im Leben. Für viele erfüllt er sich den Traum vom Eigenheim, für andere ist er eine langfristige Investition. Bevor Sie jedoch den Vertrag unterschreiben und mit der Inneneinrichtungsplanung beginnen, sollten Sie ihn sorgfältig prüfen.
Worauf sollten Sie bei der Festlegung des Übergabetermins achten?
Verzögerte Übergaben gehören zu den ärgerlichsten Situationen. Bauträgerverträge enthalten oft allgemeine Bestimmungen wie „Geplanter Fertigstellungstermin: Q2“ oder „nach Erhalt der Baugenehmigung“. Das klingt harmlos, oder? Für den Käufer kann es jedoch zahlreiche Probleme bedeuten.
Das gibt dem Bauträger Flexibilität und ermöglicht es ihm, die Übergabe ohne festes Datum zu verschieben, während Sie warten und Miete und Hypothekenzahlungen leisten.
Manchmal sind im Vertrag keine Vertragsstrafen für Verzögerungen festgelegt. Und wenn doch, sind sie in der Regel gering. Ich habe Fälle erlebt, in denen die Vertragsstrafe für jeden Tag der Verzögerung nur 20 EUR betrug. Für einen Bauträger, der Millionenprojekte baut, ist das ein vernachlässigbarer Betrag.
Kann sich die Wohnfläche der Wohnung ändern?
Ja, und zwar sogar nach Vertragsunterzeichnung. Das überrascht viele Käufer. Bauträger behalten sich oft das Recht vor, „kleine“ Änderungen an der Wohnfläche vorzunehmen. Das Problem ist, dass eine „kleine“ Abweichung nur 2–3 Quadratmeter betragen kann und bei den heutigen Preisen eine Änderung von mehreren Tausend, manchmal sogar mehreren Zehntausend Euro bedeuten kann.
Es kommt auch vor, dass die Wohnung kleiner ausfällt als ursprünglich erwartet, der Kunde aber keine Rückerstattung erhält, weil sie „innerhalb der Messtoleranz“ liegt.
Es lohnt sich immer zu prüfen, welche konkreten Abweichungen bei der Wohnfläche im Vertrag zulässig sind. Manchmal können diese ein angemessenes Maß überschreiten.
Welche Bestimmungen im Bauträgervertrag können Ihre Rechte einschränken?
Dies ist eines der tückischeren Probleme. Der Vertrag kann Bestimmungen enthalten, die den Käufer von Anfang an benachteiligen. Zum Beispiel das fehlende Rücktrittsrecht bei wesentlichen Projektänderungen oder eine verkürzte Gewährleistungsfrist.
Andere Bestimmungen können Klauseln enthalten, die besagen, dass der Käufer auf Gewährleistungsansprüche verzichtet. Dies ist zwar illegal, wird aber manchmal von Bauträgern umgesetzt. Manchmal kann dies auch die Weitergabe von Kosten beinhalten, die vom Bauträger getragen werden sollten, wie z. B. Notargebühren, Versorgungsanschlüsse oder sogar die Entsorgung von Baustellenabfällen.
Es lohnt sich, jede Vertragsklausel sorgfältig zu lesen und keine Angst zu haben, Fragen zu stellen, auch wenn der Makler sie missbilligt und behauptet: „So läuft das nicht.“
Lohnt es sich, einen Bauträgervertrag mit einem Anwalt zu besprechen?
Auf jeden Fall. Die Kosten für eine solche Beratung belaufen sich in der Regel auf mehrere hundert Euro, aber auf lange Sicht ist es definitiv eine bessere Investition, als über Jahre hinweg Kosten durch unfaire Vertragsbestimmungen zu tragen.
Ein guter Anwalt erkennt Bestimmungen, die einem Laien vielleicht entgehen. Entgegen dem Anschein kann selbst die einfachste Bestimmung schwerwiegende Folgen haben, wie etwa die Notwendigkeit, später zusätzliche Gebühren zu zahlen, wie z. B. Grunderwerbsentschädigungen oder andere scheinbar geringfügige Kosten.
Ein Bauträgervertrag ist keine Werbebroschüre; er ist ein Dokument, das Ihre Lebensqualität über Jahre hinweg nachhaltig beeinflussen kann. Je allgemeiner die Bestimmung, desto größer das Missbrauchsrisiko. Zwar ist nicht jeder Bauträger unehrlich, doch die Geschichte kennt Fälle, in denen ungenaue Bestimmungen den Traum vom Traumhaus in alltägliche Frustration verwandelt haben.
Bruno Schneemann